Ekonomika nieruchomości to zastosowanie technik ekonomicznych na rynkach nieruchomości. Próbuje ona opisać, wyjaśnić i przewidzieć wzorce cen, podaży i popytu. Blisko spokrewniona dziedzina ekonomiki mieszkaniowej ma węższy zakres, koncentrując się na rynkach nieruchomości mieszkaniowych, podczas gdy badania nad trendami na rynku nieruchomości koncentrują się na zmianach biznesowych i strukturalnych wpływających na przemysł. Obie dziedziny opierają się na analizie równowagi częściowej (podaży i popytu), ekonomii miejskiej, ekonomii przestrzennej, badaniach podstawowych i rozległych, ankietach i finansach.
Przegląd rynków nieruchomości
Głównymi uczestnikami rynków nieruchomości są:
- Użytkownicy: Osoby te są zarówno właścicielami jak i najemcami. Kupują oni domy lub nieruchomości komercyjne jako inwestycję, a także do zamieszkania lub wykorzystania jako działalność gospodarczą. Firmy mogą, ale nie muszą, wymagać od budynków, aby korzystały z ziemi. Ziemia może być wykorzystywana w inny sposób, np. w rolnictwie, leśnictwie lub górnictwie.
- Właściciele: Ci ludzie są czystymi inwestorami. Nie zajmują oni nieruchomości, które kupują. Zazwyczaj wynajmują lub dzierżawią nieruchomość innym podmiotom.
- Najemcy: Ci ludzie są czystymi konsumentami.
- Deweloperzy: Ci ludzie zajmują się zagospodarowywaniem ziemi pod budynki na sprzedaż na rynku.
- Odnowiciele: Ci ludzie są czystymi konsumentami: Ci ludzie dostarczają na rynek odnowione nieruchomości.
- Facylitatorzy: Ta grupa obejmuje banki, pośredników w obrocie nieruchomościami, prawników, regulatorów rządowych i innych, którzy ułatwiają zakup i sprzedaż nieruchomości.
Wybory użytkowników, właścicieli i najemców tworzą stronę popytu na rynku, podczas gdy wybory właścicieli, deweloperów i remontowców tworzą stronę podaży. Aby zastosować prostą analizę podaży i popytu na rynku nieruchomości, należy wprowadzić szereg modyfikacji do standardowych założeń i procedur mikroekonomicznych. W szczególności należy uwzględnić unikalne cechy rynku nieruchomości. Cechy te obejmują:
- Trwałość. Nieruchomości są trwałe. Budynek może trwać dziesiątki lat, a nawet wieki, a ziemia pod nim jest praktycznie niezniszczalna. W związku z tym rynki nieruchomości są modelowane jako rynek akcji/przepływów. Chociaż proporcja ta jest bardzo zmienna w czasie, zdecydowana większość podaży budynków składa się z zapasów istniejących budynków, podczas gdy niewielka część składa się z przepływu nowych inwestycji. Zapasy podaży nieruchomości w dowolnym okresie zależą od istniejących zapasów w poprzednim okresie, tempa spadku istniejących zapasów, tempa renowacji istniejących zapasów oraz przepływu nowych inwestycji w bieżącym okresie. Skutki dostosowań na rynku nieruchomości są zwykle łagodzone przez stosunkowo duże zapasy istniejących budynków.
- Niejednolitość. Każda jednostka nieruchomości jest unikalna pod względem lokalizacji, budynku oraz jego finansowania. Utrudnia to ustalanie cen, zwiększa koszty poszukiwania, tworzy asymetrię informacyjną i znacznie ogranicza zastępowalność. Aby obejść ten problem, ekonomiści, począwszy od Muth (1960), definiują podaż w kategoriach jednostek usługowych; to znaczy, że każda jednostka fizyczna może zostać zdekonstruowana na usługi, które świadczy. Olsen (1969) opisuje te jednostki usług mieszkaniowych jako niewykonalną konstrukcję teoretyczną. Zasoby mieszkaniowe ulegają deprecjacji, przez co różnią się jakościowo od nowych budynków. Proces wyrównywania rynku działa na wielu poziomach jakościowych. Ponadto rynek nieruchomości jest zazwyczaj podzielony na segment mieszkaniowy, handlowy i przemysłowy. Można go również podzielić na podkategorie takie jak rekreacyjne, generujące dochody, historyczne lub chronione i tym podobne.
- Wysokie koszty transakcyjne. Zakup i/lub przeprowadzka do domu kosztuje znacznie więcej niż większość rodzajów transakcji. Koszty te obejmują koszty poszukiwania, opłaty za nieruchomości, koszty przeprowadzki, opłaty prawne, podatki od przeniesienia własności gruntu oraz opłaty rejestracyjne. Koszty transakcji dla sprzedającego wahają się zazwyczaj od 1,5% do 6% ceny zakupu. W niektórych krajach Europy kontynentalnej koszty transakcji zarówno dla kupującego jak i sprzedającego mogą wynosić od 15% do 20%.
- Duże opóźnienia czasowe. Proces dostosowania rynku podlega opóźnieniom czasowym ze względu na czas potrzebny do sfinansowania, zaprojektowania i zbudowania nowej podaży, a także ze względu na stosunkowo wolne tempo zmian popytu. Z powodu tych opóźnień istnieje duży potencjał zachwiania równowagi w krótkiej perspektywie czasowej. Mechanizmy dostosowawcze są zazwyczaj powolne w stosunku do bardziej płynnych rynków.
- Zarówno dobra inwestycyjne, jak i konsumpcyjne. Nieruchomości mogą być nabywane z oczekiwaniem zwrotu (dobra inwestycyjnego), z zamiarem ich wykorzystania (dobra konsumpcyjnego) lub z obu tych powodów. Funkcje te mogą być rozdzielone (przy czym uczestnicy rynku koncentrują się na jednej lub drugiej funkcji) lub połączone (w przypadku osoby mieszkającej w domu, który jest ich własnością).
- Ta podwójna natura dobra oznacza, że nierzadko ludzie nadmiernie inwestują w nieruchomości, czyli inwestują więcej pieniędzy w aktywa, niż są warte na otwartym rynku.
- Immobilność. Nieruchomości są lokalnie nieruchome (z wyjątkiem domów mobilnych, ale ziemia pod nimi jest nadal nieruchoma). Konsumenci przychodzą do dobra, a nie do dobra idącego do konsumenta. Z tego powodu nie może istnieć żaden fizyczny rynek. Ta stałość przestrzenna oznacza, że dostosowanie się do rynku musi nastąpić przez osoby przemieszczające się do jednostek mieszkalnych, a nie przez przepływ towarów. Na przykład, jeśli zmieniają się gusta i więcej osób domaga się domów na przedmieściach, ludzie muszą znaleźć mieszkania na przedmieściach, ponieważ nie jest możliwe sprowadzenie ich istniejącego domu i partii na przedmieścia (nawet właściciel domu mobilnego, który mógłby go przenieść, musi jeszcze znaleźć nową partię). Przestrzenna stałość w połączeniu z bliskim sąsiedztwem jednostek mieszkaniowych w obszarach miejskich sugeruje potencjał efektów zewnętrznych właściwych dla danej lokalizacji.