Istnieją różne sposoby finansowania nieruchomości: rządowe i komercyjne źródła i instytucje. Nabywca domu lub budowniczy może uzyskać pomoc finansową od stowarzyszeń oszczędnościowo-pożyczkowych, banków komercyjnych, kas oszczędnościowych, banków hipotecznych i brokerów, towarzystw ubezpieczeń na życie, unii kredytowych, agencji federalnych, inwestorów indywidualnych i budowniczych.
W ciągu ostatniej dekady ceny mieszkań w Pekinie lub Szanghaju wzrastały co roku średnio o dwie cyfry. Wielu obserwatorów i badaczy twierdzi jednak, że siłą napędową zmienności cen mieszkań mogły być podstawy sektora mieszkaniowego, zarówno specyficzne dla tego sektora, jak i makroekonomiczne.
Spis treści:
Kasy oszczędnościowo-pożyczkowe
Najważniejszym celem tych instytucji jest udzielanie kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne. Organizacje te, znane również jako stowarzyszenia oszczędnościowe, towarzystwa budowlane i pożyczkowe, banki spółdzielcze (w Nowej Anglii) lub stowarzyszenia gospodarstw domowych (w Luizjanie), są podstawowym źródłem pomocy finansowej dla dużej grupy amerykańskich właścicieli domów. Jako instytucje finansujące dom, zwracają one główną uwagę na domy jednorodzinne i są przygotowane do udzielania pożyczek w tej dziedzinie.
Niektóre z najważniejszych cech zrzeszeń oszczędnościowo-pożyczkowych to:
- Jest to na ogół lokalna i prywatnie zarządzana instytucja finansująca dom.
- Otrzymuje ona oszczędności od osób prywatnych i wykorzystuje te środki do udzielania nabywcom domów długoterminowych pożyczek zamortyzowanych.
- Kasa udziela kredytów na budowę, zakup, naprawę lub refinansowanie domów.
- Jest to kredyt federalny lub państwowy.
Banki komercyjne
Ze względu na zmiany w prawie i polityce bankowej, banki komercyjne są coraz bardziej aktywne w finansowaniu domowym. Przy nabywaniu kredytów hipotecznych na nieruchomościach instytucje te stosują dwie główne praktyki:
- Niektóre banki utrzymują aktywne i dobrze zorganizowane departamenty, których podstawową funkcją jest aktywne konkurowanie o kredyty na nieruchomości. Na obszarach, gdzie brakuje wyspecjalizowanych instytucji finansowych zajmujących się nieruchomościami, banki te stają się źródłem mieszkaniowych i rolniczych kredytów hipotecznych.
- Banki nabywają kredyty hipoteczne po prostu kupując je od banków hipotecznych lub dealerów.
Ponadto, firmy zajmujące się obsługą dealerów, które pierwotnie były wykorzystywane do pozyskiwania kredytów samochodowych dla stałych kredytodawców, takich jak banki komercyjne, chciały rozszerzyć swoją działalność poza swój obszar lokalny. W ostatnich latach firmy takie koncentrowały się jednak na ilościowym pozyskiwaniu kredytów na domy mobilne zarówno dla banków komercyjnych, jak i kas oszczędnościowo-pożyczkowych. Firmy usługowe uzyskują te kredyty od dealerów detalicznych, zazwyczaj na zasadzie bezzwrotnego zwrotu. Prawie wszystkie umowy z bankami lub firmami usługowymi zawierają polisę ubezpieczeniową, która chroni kredytodawcę w przypadku niewywiązania się konsumenta ze zobowiązań.
Banki oszczędnościowe
Te depozytowe instytucje finansowe są czarterowane na szczeblu federalnym, przyjmują głównie depozyty konsumenckie i udzielają mieszkaniowych kredytów hipotecznych.
Bankowcy hipoteczni i pośrednicy
Bankowcy hipoteczni to firmy lub osoby fizyczne, które udzielają kredytów hipotecznych, sprzedają je innym inwestorom, obsługują miesięczne płatności i mogą działać jako agenci wydający środki na podatki i ubezpieczenia.
Brokerzy hipoteczni przedstawiają nabywcom domów kredyty z różnych źródeł. Ich dochody pochodzą od pożyczkodawcy udzielającego pożyczki, tak jak z każdego innego banku. Ponieważ mogą oni korzystać z różnych pożyczkodawców, mogą robić zakupy w imieniu pożyczkobiorcy i osiągnąć najlepsze dostępne warunki. Pomimo przepisów, które mogą sprzyjać dużym bankom, bankowcy hipoteczni i brokerzy utrzymują konkurencyjność na rynku, więc najwięksi kredytodawcy muszą nadal konkurować ceną i usługami. Według Don Burnette z Brightgreen Homeloans w Port Orange na Florydzie, „bankowiec hipoteczny i pośrednik jest niezbędny do utrzymania konkurencyjnej równowagi w branży hipotecznej. Bez niego najwięksi kredytodawcy byliby w stanie nadmiernie wpływać na stawki i ceny, co mogłoby zaszkodzić konsumentom. Konkurencja napędza każdą organizację w tej branży do ciągłego doskonalenia swoich wyników, a konsument jest zwycięzcą w tym scenariuszu”.
Firmy ubezpieczeniowe na życie
Kolejnym źródłem pomocy finansowej są towarzystwa ubezpieczeń na życie. Firmy te udzielają pożyczek na nieruchomości jako jednej z form inwestycji i od czasu do czasu dostosowują swoje portfele do zmieniających się warunków gospodarczych. Osoby fizyczne ubiegające się o kredyt w towarzystwie ubezpieczeniowym mogą kontaktować się bezpośrednio z lokalnym oddziałem lub z lokalnym brokerem nieruchomości, który pełni rolę korespondenta kredytowego dla jednego lub kilku towarzystw ubezpieczeniowych.
Unie kredytowe
Te spółdzielcze instytucje finansowe są organizowane przez ludzi, których łączy wspólna więź, na przykład pracowników firmy, związku zawodowego lub grupy religijnej. Niektóre unie kredytowe oferują kredyty mieszkaniowe oprócz innych usług finansowych.
Agencje wspierane federalne
Pod pewnymi warunkami i przy określonych ograniczeniach funduszy, administracja ds. weteranów (VA) udziela bezpośrednich pożyczek weteranom posiadającym zdolność kredytową w obszarach dotkniętych niedoborem kredytów mieszkaniowych, wyznaczonych przez administratora VA. Obszary te to na ogół obszary wiejskie oraz małe miasta i miasteczka nieznajdujące się w pobliżu obszarów metropolitalnych lub dojeżdżających do pracy w dużych miastach – obszary, na których nie są dostępne pożyczki OG od instytucji prywatnych.
Wspomniane tutaj agencje wspierane na szczeblu federalnym nie obejmują tzw. kredytodawców drugiego stopnia, którzy wkraczają na te tereny po ustaleniu hipoteki między instytucją udzielającą kredytu a indywidualnym nabywcą domu.
Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości
Dostępne są fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (Real Estate Investment Trusts – REIT), które powstały z chwilą wejścia w życie 1 stycznia 1961 r. ustawy o funduszach inwestycyjnych na rynku nieruchomości. REITs, podobnie jak kasy oszczędnościowo-pożyczkowe, angażują się w kredytowanie nieruchomości i mogą i faktycznie obsługują krajowy rynek nieruchomości, choć w ich działalności pojawiły się pewne specjalizacje.
W Stanach Zjednoczonych, REITs na ogół płacą niewielki lub żaden federalny podatek dochodowy, ale podlegają wielu specjalnym wymogom określonym w Internal Revenue Code, z których jednym jest wymóg corocznej dystrybucji co najmniej 90% ich podlegającego opodatkowaniu dochodu w formie dywidendy dla udziałowców.
Inne źródła
Inwestorzy indywidualni stanowią dość duże, ale nieco słabnące źródło pieniędzy na kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe. Doświadczeni obserwatorzy twierdzą, że kredytodawcy ci preferują zobowiązania krótkoterminowe i zazwyczaj ograniczają swoje kredyty do mniej niż dwóch trzecich wartości nieruchomości mieszkalnej. Podobnie, wykonawcy budowlani czasami akceptują drugie kredyty hipoteczne w częściowej spłacie ceny budowy domu, jeśli nabywca nie jest w stanie podnieść całkowitej kwoty zaliczki ponad oferowaną pierwszą kwotę kredytu hipotecznego.
Ponadto nabywcy domów lub przedsiębiorcy budowlani mogą zaoszczędzić swoje pieniądze za pomocą FSBO, aby nie wnosić dodatkowych opłat.