Przemysł mieszkaniowy

Przemysł mieszkaniowy to rozwój, budowa i sprzedaż domów. Jego interesy są reprezentowane w Stanach Zjednoczonych przez National Association of Home Builders (NAHB). W Australii stowarzyszeniem branżowym reprezentującym przemysł mieszkaniowy jest Stowarzyszenie Budownictwa Mieszkaniowego (Housing Industry Association). Rynek mieszkaniowy obejmuje takie cechy jak podaż mieszkań, popyt na mieszkania, ceny domów, sektor wynajmu i interwencje rządowe na rynku mieszkaniowym.

Popyt na mieszkania

Głównymi determinantami popytu na mieszkania są czynniki demograficzne. Jednak inne czynniki, takie jak dochody, cena mieszkań, koszt i dostępność kredytów, preferencje konsumentów, preferencje inwestorów, cena substytutów i cena uzupełnień, wszystkie odgrywają pewną rolę.

Podstawowe zmienne demograficzne to wielkość populacji i wzrost liczby ludności: im więcej osób w gospodarce, tym większy popyt na mieszkania. Jest to jednak nadmierne uproszczenie. Należy wziąć pod uwagę wielkość rodziny, skład wiekowy rodziny, liczbę pierwszego i drugiego dziecka, migrację netto (imigracja minus emigracja), tworzenie gospodarstw domowych nierodzinnych, liczbę gospodarstw dwurodzinnych, liczbę zgonów, liczbę rozwodów i małżeństw. W ekonomii mieszkaniowej elementarną jednostką analizy nie jest jednostka, jak w standardowych modelach równowagi częściowej. To raczej gospodarstwa domowe, które wymagają usług mieszkaniowych: zazwyczaj jedno gospodarstwo domowe na dom. Wielkość i skład demograficzny gospodarstw domowych jest zmienny i nie do końca egzogeniczny. Jest ona endogeniczna dla rynku mieszkaniowego w tym sensie, że wraz ze wzrostem cen usług mieszkaniowych rośnie również wielkość gospodarstwa domowego.

Ważnym czynnikiem determinującym są również dochody. Empiryczne miary elastyczności popytu na dochód w Ameryce Północnej wahają się od 0,5 do 0,9 (De Leeuw 1971). Jeżeli mierzona jest stała elastyczność dochodu, wyniki są nieco wyższe (Kain i Quigley 1975), ponieważ dochód przejściowy zmienia się z roku na rok i w zależności od osoby, więc dodatni dochód przejściowy będzie miał tendencję do anulowania ujemnego dochodu przejściowego. Wielu ekonomistów mieszkaniowych używa stałego dochodu zamiast dochodu rocznego z powodu wysokich kosztów zakupu nieruchomości. Dla wielu ludzi nieruchomości będą najkosztowniejszą rzeczą, jaką kiedykolwiek kupią.

Ważnym czynnikiem jest również cena mieszkania. Elastyczność cenowa popytu na usługi mieszkaniowe w Ameryce Północnej szacowana jest jako ujemna 0,7 przez Polinsky’ego i Ellwooda (1979), a jako ujemna 0,9 przez Maisela, Burnhama i Austina (1971).

Popyt na mieszkania w poszczególnych gospodarstwach domowych można modelować za pomocą standardowej teorii użyteczności/wyboru. Można zbudować funkcję użytkową, taką jak U=U(X1,X2,X3,X4,…Xn), w której użyteczność gospodarstwa domowego jest funkcją różnych towarów i usług (Xs). Będzie to podlegało ograniczeniu budżetowemu, takiemu jak P1X1+P2X2+…PnXn=Y, gdzie Y jest dostępnym dochodem gospodarstwa domowego, a Ps są cenami różnych dóbr i usług. Równość wskazuje, że pieniądze wydane na wszystkie towary i usługi muszą być równe dostępnym dochodom. Ponieważ jest to nierealne, model musi być dostosowany, aby umożliwić pożyczanie i oszczędzanie. Wymagana jest miara zamożności, dożywotniego dochodu lub stałego dochodu. Model musi być również dostosowany w taki sposób, aby uwzględniał heterogeniczność nieruchomości. Można to zrobić poprzez dekonstrukcję funkcji użytkowej. Jeżeli usługi mieszkaniowe (X4) są podzielone na części składowe (Z1,Z2,Z3,Z4,…Zn), funkcja użytkowa może być przepisana jako U=U(X1,X2,X3,(Z1,Z2,Z3,Z4,…Zn)…Xn). Zmieniając cenę usług mieszkaniowych (X4) i rozwiązując problem punktów optimum użyteczności, można skonstruować harmonogram zapotrzebowania gospodarstwa domowego na usługi mieszkaniowe. Popyt rynkowy obliczany jest poprzez zsumowanie wszystkich indywidualnych zapotrzebowań gospodarstw domowych.

Podaż usług mieszkaniowych

Deweloperzy produkują materiały mieszkaniowe z wykorzystaniem gruntów, siły roboczej i różnych czynników produkcji, takich jak energia elektryczna i materiały budowlane. Wielkość nowej podaży zależy od kosztów tych nakładów, ceny istniejących zasobów mieszkaniowych oraz technologii produkcji. W przypadku typowego mieszkania jednorodzinnego na przedmieściach Ameryki Północnej można przypisać orientacyjne wartości procentowe kosztów w następujący sposób: koszty nabycia 10%; koszty ulepszenia terenu, 11%; koszty pracy, 26%; koszty materiałów, 31%; koszty finansowe, 3%; koszty administracyjne, 15%; oraz koszty marketingu, 4%. Mieszkania wielorodzinne dzielą się zazwyczaj w następujący sposób: koszty nabycia, 7%, koszty ulepszeń, 8%, koszty pracy, 27%, koszty materiałów, 33%, koszty finansowe, 3%, koszty administracyjne, 17% oraz koszty marketingowe, 5%. W zależności od jurysdykcji, wymogi podziału na pododdziały publiczne mogą zwiększyć koszty inwestycji nawet o 3%. Różnice w kodeksach budowlanych stanowią około 2% zróżnicowania kosztów rozwoju. Jednakże te koszty związane z podziałem i kodem budynku zazwyczaj zwiększają wartość rynkową budynków co najmniej o kwotę ich nakładów kosztowych. Można zbudować funkcję produkcyjną taką jak Q=f(L,N,M), w której Q to ilość wyprodukowanych domów, N to ilość zaangażowanej siły roboczej, L to ilość wykorzystanych gruntów, a M to ilość innych materiałów. Ta funkcja produkcyjna musi być jednak skorygowana, aby uwzględnić renowację i powiększenie istniejących budynków. W tym celu tworzy się drugą funkcję produkcyjną, która obejmuje zasoby istniejących budynków mieszkalnych i ich wiek jako czynniki determinujące. Te dwie funkcje są zsumowane, co daje całkowitą funkcję produkcji. Alternatywnie można zrezygnować z hedonicznego modelu wyceny.

Długookresowa elastyczność cenowa podaży jest dość wysoka. George Fallis (1985) szacuje ją na 8,2, ale w perspektywie krótkoterminowej podaż ma tendencję do bardzo nieelastycznej ceny. Elastyczność cenowa podaży zależy od elastyczności substytucji i ograniczeń podaży. Istnieje znaczna substytucyjność, zarówno pomiędzy gruntami i materiałami, jak i pomiędzy pracą i materiałami. W lokalizacjach o wysokiej wartości deweloperzy mogą zazwyczaj budować wielopiętrowe budynki betonowe, aby zmniejszyć ilość wykorzystywanego drogiego gruntu. Ponieważ koszty pracy wzrosły od lat 50. ubiegłego wieku, w celu zmniejszenia ilości wykorzystywanej siły roboczej zastosowano nowe materiały i kapitałochłonne techniki. Ograniczenia podaży mogą jednak znacząco wpłynąć na zastępowalność. W szczególności brak podaży wykwalifikowanej siły roboczej (oraz zapotrzebowanie na siłę roboczą ze strony związków zawodowych) może ograniczyć zastępowalność z kapitału na siłę roboczą. Dostępność gruntów może również ograniczyć zastępowalność, jeżeli obszar zainteresowania jest określony (tj. im większy obszar, tym więcej dostawców gruntów i tym większa jest możliwość zastąpienia). Kontrole użytkowania gruntów, takie jak przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, mogą również ograniczyć zastępowalność gruntów.

Mechanizm dostosowania

Podstawowym mechanizmem korygującym jest model zapasów/przepływu, który odzwierciedla fakt, że około 98% rynku to istniejące zapasy, a około 2% to przepływ nowych budynków.

Na sąsiednim schemacie zapasy zasilania mieszkań przedstawione są w lewym panelu, a nowy przepływ w prawym. W podstawowym mechanizmie regulacji występują cztery kroki. Po pierwsze, początkowa cena równowagi (Ro) jest wyznaczana na przecięciu się podaży istniejących zasobów mieszkaniowych (SH) i popytu na obudowy (D). Następnie czynsz ten jest przeliczany na wartość (Vo) poprzez dyskontowanie przepływów pieniężnych. Wartość jest obliczana poprzez podzielenie czynszów za okres bieżący przez stopę dyskontową, czyli jako bezterminowość. Następnie wartość ta jest porównywana z kosztami budowy (CC) w celu ustalenia, czy istnieją opłacalne możliwości dla deweloperów. Przecięcie kosztów budowy z wartością usług mieszkaniowych determinuje maksymalny poziom rozpoczynania nowych inwestycji mieszkaniowych (HSo). Ostatecznie ilość rozpoczynanych mieszkań w bieżącym okresie jest dodawana do dostępnych zasobów mieszkaniowych w następnym okresie. W następnym okresie, krzywa podaży SH przesunie się w prawo o kwotę HSo.

Korekta z amortyzacją

Wykres po prawej stronie przedstawia skutki amortyzacji. Jeśli podaż istniejącej obudowy pogarsza się z powodu zużycia, wówczas zapasy wody w obudowie ulegają amortyzacji. W związku z tym podaż mieszkań (SHo) przesunie się w lewo (do SH1), co spowoduje powstanie nowego popytu równowagi R1 (ponieważ liczba mieszkań zmniejszyła się, ale popyt nadal istnieje). Wzrost zapotrzebowania z Ro na R1 spowoduje przesunięcie funkcji wartości w górę (z Vo na V1). W rezultacie, więcej domów może być produkowanych z zyskiem, a liczba rozpoczynanych mieszkań wzrośnie (z HSo na HS1). Następnie podaż mieszkań przesunie się z powrotem do pozycji wyjściowej (SH1 do SHo).

Wzrost popytu

Wykres po prawej stronie pokazuje skutki wzrostu popytu w krótkim okresie czasu. W przypadku wzrostu popytu na mieszkania, np. przesunięcia z Do do D1, nastąpi korekta cenowa lub ilościowa, lub obie te zmiany. Aby cena pozostała na tym samym poziomie, podaż obudowy musi wzrosnąć. Oznacza to, że podaż SHo musi wzrosnąć o HS.

Wzrost kosztów

Wykres po prawej stronie pokazuje efekty wzrostu kosztów w krótkim okresie. Jeśli koszty budowy wzrosną (np. z CCo na CC1), deweloperzy uznają swoją działalność za mniej opłacalną i będą bardziej selektywni w swoich przedsięwzięciach. Ponadto niektórzy deweloperzy mogą opuścić branżę. Zmniejszy się ilość rozpoczynanych budów mieszkaniowych (od HSo do HS1). Ostatecznie spowoduje to zmniejszenie poziomu podaży (z SHo na SH1), ponieważ istniejące zasoby mieszkaniowe ulegają deprecjacji. Ceny będą miały tendencję wzrostową (z Ro do R1).